Träumen Sie davon, sich ein Eigenheim zu kaufen? Oder sind Sie aktiv auf der Suche nach einer Immobilie und haben schon einige Objekte besichtigt? Nach welchen Kriterien suchen Sie sich Ihre Traumimmobilie aus? Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Kaufinteressenten den Fokus auf folgende Kriterien legen: Zustand, Ausbau und Lage des Objektes sowie Verkaufspreis. Aber machen Sie sich auch Gedanken dazu, welche steuerlichen Folgen ein Liegenschaftserwerb für Sie als Käufer und zukünftigen Eigentümer mit sich bringt? Steuern sind ein entscheidender Aspekt des Wohneigentums, der oft übersehen wird. In diesem Newsletter werfen wir einen umfassenden Blick auf die verschiedenen steuerlichen Aspekte von Wohneigentum und geben hilfreiche Tipps, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden.
Wir beginnen mit einer Einführung in die Grundlagen der Wohneigentumsbesteuerung, einschliesslich Eigenmietwert und andere relevante Steuerarten. Als erstes schauen wir uns die Handänderungssteuer an – eine Steuer, die anfällt, bevor Sie überhaupt Eigentümer sind.
Handänderungssteuer
Wenn Sie das erste Mal Wohneigentum erwerben, müssen Sie wissen, dass bereits beim Erwerb Steuern anfallen. Es handelt sich hierbei um die sogenannte «Handänderungssteuer», welche mehrheitlich vom Kanton, vereinzelt aber auch von Gemeinden, erhoben wird. Nicht jeder Kanton in der Schweiz erhebt die Handänderungssteuer. Die Handänderungssteuer wird auf den Kaufpreis erhoben und geht in der Regel zu Lasten des Käufers. Auch hier gibt es kantonale Unterschiede.
Im Kapitel «Zukünftige Entwicklungen» verraten wir Ihnen, welche Gesetzesänderung über die Handänderungssteuer im Kanton Freiburg am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist.
Eigenmietwertbesteuerung
Die Eigenmietwertbesteuerung ist ein einzigartiges Merkmal der Schweizer Wohneigentumsbesteuerung. Der Eigenmietwert bezieht sich auf den fiktiven Mietwert einer selbstgenutzten Immobilie. Selbst wenn Sie Ihr Eigenheim nicht vermieten, wird dieser Eigenmietwert als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet.
Der Eigenmietwert wird auf der Grundlage von Faktoren, wie Grösse, Lage und Standard der Immobilie geschätzt. Die genaue Berechnung kann je nach Kanton variieren.
Der Eigenmietwert ist auch politisch immer wieder ein Thema. Regelmässig wird diskutiert, ob dieser abgeschafft werden soll oder nicht. Mehr dazu erfahren Sie im Kapitel «Zukünftige Entwicklungen» in diesem Newsletter.
Einkommenssteuer
Einkünfte aus Vermietung von Immobilien unterliegen der Einkommenssteuer.
Vermögenssteuer
Die Vermögenssteuer basiert auf dem geschätzten Wert Ihres Vermögens, zu dem auch Ihr Wohneigentum gehört.
Liegenschaftssteuer
Bei der Liegenschaftssteuer handelt es sich um eine kantonale und/oder kommunale Steuer. Sie wird auf dem Steuerwert der Liegenschaft erhoben und ist, je nach Gemeinde/Kanton, unterschiedlich hoch. Die Liegenschaftssteuer wird in den Kantonen BE, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE und JU erhoben.
Grundstückgewinnsteuer
Jeder Liegenschaftsbesitzer wünscht sich, den bestmöglichen Preis beim Verkauf seiner Immobilie erzielen zu können. Dabei darf er aber nicht vergessen, dass bei anfallenden Gewinnen die Grundstückgewinnsteuer zum Zug kommt. Die Haltedauer der Immobilie kann die Höhe der Steuer beeinflussen. Langfristige Eigentümer können möglicherweise von Steuervergünstigungen profitieren.
Es ist wichtig, zu betonen, dass die Steuergesetzgebung in der Schweiz kantonal und teilweise sogar auf Gemeindeebene geregelt ist. Daher können sich die genauen Bestimmungen der Steuersätze erheblich unterscheiden. Wir empfehlen Ihnen, sich an die örtlichen Steuerbehörden oder einen Steuerexperten zu wenden, um genaue Informationen für Ihre spezifische Situation zu erhalten.
Steuervorteile und Abzüge
Sie fragen sich jetzt bestimmt, ob Sie als Eigentümer einer Liegenschaft auch steuerliche Vorteile haben. Wir freuen uns, Ihnen diese Frage mit «Ja» beantworten zu können. In der Schweiz gibt es bestimmte Steuervorteile und Abzüge, die Immobilienbesitzern zur Verfügung stehen können. Hier sind einige relevante Aspekte:
Hypothekarzinsen
Für den Erwerb der Liegenschaft haben Sie einen Kredit aufgenommen und bezahlen der Bank Zinsen für das Hypothekardarlehen? Diese Zinsen können als Abzug bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Liegenschaften.
Beim Abschluss des Hypothekardarlehens sollten Sie sich überlegen, ob Sie die Hypothek direkt oder indirekt amortisieren möchten. Bei der direkten Amortisation wird ein Teil der Hypothekarschuld in regelmässigen Abständen zurückbezahlt. Damit wird die Hypothek kleiner und Sie können in der Steuererklärung weniger Schuldzinsen abziehen.
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek unverändert. Bei dieser Art von Amortisation zahlen Sie auf ein «Vorsorgekonto 3a» ein, das von der Bank verpfändet und später zur Amortisation eingesetzt wird. Ihre Einzahlungen in die «Säule 3a» können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Unterhaltskosten und wertvermehrende Investitionen
Bestimmte Unterhaltskosten sowie wertvermehrende Investitionen können ebenfalls als Abzug geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie. Wir empfehlen Ihnen, sämtliche Belege für diese Ausgaben aufzubewahren. Wertvermehrende Investitionen bestehen aus Arbeiten und dem Einbau neuer, bisher nicht vorhandener, Einrichtungen, die den Wert der Immobilie erhöhen und deren Gebrauchswert verbessern.
Renovierungsarbeiten und energetische Sanierungen
Kosten für Renovierungsarbeiten und energetische Sanierungen können steuerlich abzugsfähig sein. Es ist wichtig, dass Renovierungen bestimmten Kriterien entsprechen, um für steuerliche Vorteile in Frage zu kommen.
Steuervergünstigungen für umweltfreundliche Massnahmen
In einigen Fällen können Investitionen in umweltfreundliche Technologien oder Massnahmen zur Energieeffizienz steuerlich begünstigt sein.
Bitte beachten Sie, dass die genauen Regelungen und Voraussetzungen für diese Steuervorteile von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein können. Daher empfehlen wir Ihnen, sich bei den örtlichen Steuerbehörden oder einem Steuerberater zu informieren. Eine professionelle Beratung kann dazu beitragen, die individuellen steuerlichen Vorteile und Abzugsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
Die professionelle Steuerberatung und -planung ist entscheidend für Immobilienbesitzer, um ihre steuerlichen Verpflichtungen zu verstehen, von potenziellen Vorteilen zu profitieren und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Hier sind einige Tipps, wie Sie einen Steuerberater finden und worauf bei der steuerlichen Planung zu achten ist:
Steuerberater finden
1. Empfehlungen:
– Erkundigen Sie sich bei Freunden, Familienmitgliedern oder Geschäftspartnern nach Empfehlungen für gute Steuerberater.
– Netzwerke von Immobilienprofis, wie Makler oder Immobilienanwälte, können ebenfalls nützlich sein.
2. Online-Recherche:
– Nutzen Sie Online-Plattformen, um Steuerberater in Ihrer Region zu finden. Überprüfen Sie deren Bewertungen und Erfahrungen anderer Kunden.
3. Berufsverbände:
– Schauen Sie sich nach Steuerberatern um, die Mitglieder anerkannter Berufsverbände, wie zum Beispiel dem «Treuhand Suisse», sind.
4. Steuerberaterverzeichnisse:
– Überprüfen Sie offizielle Steuerberaterverzeichnisse, die von lokalen Steuerbehörden oder Berufsverbänden bereitgestellt werden.
Worauf bei der steuerlichen Planung zu achten ist
1. Individuelle Bedürfnisse verstehen:
– Wählen Sie einen Steuerberater, der Erfahrung in der Beratung von Immobilienbesitzern hat und Ihre individuellen Bedürfnisse versteht.
2. Aktualität und Fachkenntnisse:
– Steuerrecht unterliegt ständigen Änderungen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Steuerberater auf dem neuesten Stand der Gesetzgebung und steuerlicher Bestimmungen ist.
3. Spezialisierte Dienstleistungen:
– Wenn Sie komplexe steuerliche Angelegenheiten haben, suchen Sie nach einem Steuerberater mit spezialisierten Dienstleistungen, beispielsweise im Bereich «Immobilienbesteuerung».
4. Transparente Gebührenstruktur:
– Klären Sie im Voraus die Gebührenstruktur, um Überraschungen zu vermeiden. Einige Steuerberater arbeiten auf Stundenbasis, während andere eine Pauschalgebühr berechnen.
5. Kommunikation und Erreichbarkeit:
– Wählen Sie einen Steuerberater, mit dem Sie effektiv kommunizieren können. Erreichbarkeit und klare Kommunikation sind entscheidend.
6. Rücksicht auf individuelle Ziele:
– Der Steuerberater sollte die individuellen und finanziellen Ziele des Immobilienbesitzers verstehen und entsprechende steuerliche Strategien empfehlen.
Die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Steuerberater ist eine Investition in die finanzielle Gesundheit und den Erfolg als Immobilienbesitzer. Es lohnt sich, Zeit und Mühe in die Auswahl eines vertrauenswürdigen Profis zu investieren, der massgeschneiderte steuerliche Lösungen anbieten kann.
Zukünftige Entwicklungen
In einem Ausblick auf mögliche zukünftige Entwicklungen in der Steuergesetzgebung für Wohneigentum in der Schweiz ist es wichtig, auf Veränderungen in der politischen und wirtschaftlichen Landschaft sowie auf aktuelle Trends zu achten. Hier sind einige Überlegungen, wie sich Immobilienbesitzer auf mögliche zukünftige steuerliche Entwicklungen vorbereiten können:
1. Politische und wirtschaftliche Trends:
– Verfolgen Sie politische und wirtschaftliche Entwicklungen, die Auswirkungen auf die Steuergesetzgebung haben könnten.
– Änderungen in der Regierungspolitik, Wirtschaftsindikatoren und Haushaltentwicklungen können Einfluss auf steuerliche Bestimmungen haben.
2. Professionelle Beratung
– Bleiben Sie in regelmässigem Kontakt mit Ihrem Steuerberater, um über mögliche Änderungen in der Steuergesetzgebung informiert zu bleiben.
– Ihr Steuerberater kann Sie über geplante Gesetzesänderungen auf dem Laufenden halten und Ihnen helfen, Ihre finanzielle Strategie entsprechend anzupassen.
3. Diversifikation und Investitionen:
– Betrachten Sie eine Diversifikation Ihrer Investitionen, um Ihr Portfolio widerstandsfähiger gegen mögliche Änderungen in der Steuergesetzgebung zu machen.
– Untersuchen Sie verschiedene Anlagemöglichkeiten, um Ihr Risiko zu steuern.
4. Finanzplanung
– Setzen Sie auf eine langfristige Finanzplanung, die mögliche Veränderungen in der Steuergesetzgebung berücksichtigt.
– Passen Sie Ihre finanziellen Ziele und Strategien an, um flexibel auf neue steuerliche Rahmenbedingungen reagieren zu können.
5. Bildung und Informationsaustausch:
– Informieren Sie sich regelmässig über steuerliche Entwicklungen im Immobilienbereich durch Weiterbildung und den Austausch mit anderen Immobilienbesitzern.
Es ist wichtig, zu betonen, dass Prognosen über zukünftige steuerliche Entwicklungen mit Unsicherheiten verbunden sind. Dennoch ist eine proaktive Vorbereitung auf potenzielle Änderungen in der Steuergesetzgebung ein kluger Schritt, um als Immobilienbesitzer finanziell gut aufgestellt zu sein. Professionelle Beratung und regelmässige Überprüfung Ihrer finanziellen Strategie sind Schlüsselaspekte, um sich erfolgreich auf die Zukunft vorzubereiten.
Zum Abschluss, und wie versprochen, informieren wir Sie über den aktuellen Stand zum Thema «Eigenmietwert» und zur «Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer im Kanton Freiburg».
Eigenmietwert – aktueller Stand
Am 14. Dezember 2023 hat der Ständerat, im Rahmen der Wintersession, zum zweiten Mal über das Bundesgesetz zur Wohneigentumsbesteuerung beraten. Wie auch anlässlich der Beratungen in der Herbstsession 2021, bleibt der Ständerat bei diesem Thema bei seinem ausgewogenen Beschluss: Er fordert weiterhin, dass die «Eigenmiete»-Steuer, zunächst nur für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz, abgeschafft wird. Zweitliegenschaften können dann in einem zweiten Schritt angegangen werden. Denn ein Einbezug der Zweitliegenschaften in die aktuelle Vorlage würden den Systemwechsel erheblich gefährden und unter Umständen ganz verhindern. Beim Schuldzinsabzug setzt sich der Ständerat weiterhin für eine system- und verfassungskonforme Umsetzung ein und unterstützt weiterhin einen Abzug für private Schuldzinsen in Höhe von 70 % der steuerbaren Vermögenserträge. Der Beschluss des Nationalrates, der einen Abzug in Höhe von nur rund 40 % fordert, bestraft in erster Linie die privaten Vermieter, die trotz der vollen Besteuerung der Mietzinserträge plötzlich nur noch einen geringen Teil ihrer Schuldzinsen abziehen dürfen. Das würde zu neuen Ungerechtigkeiten führen.
Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer im Kanton Freiburg per 1. Januar 2024
Im Kanton Freiburg werden, bei Veräusserungen von Liegenschaften, Handänderungssteuern auf den Kaufpreis erhoben und belaufen sich auf 3 % (1,5 % Gemeinde, 1,5 % Kanton). Für viele ist die Handänderungssteuer eine Hürde, weil ja bereits mindestens 20 % Eigenkapital für den Erwerb einer Liegenschaft aufgebracht werden müssen.
Künftig wird beim erstmaligen rechtlichen Erwerb von Wohneigentum zur Eigennutzung als Hauptwohnsitz die Bemessungsgrundlage bei einem Gesamtpreis für das Land und das Bauwerk von bis zu CHF 1’000’000.00 um CHF 500’000.00 reduziert. Bei einem Gesamtpreis von CHF 1’000’001.00 bis CHF 1’500’000.00 wird die Bemessungsgrundlage um CHF 250’000.00 reduziert. Liegt der Gesamtpreis über CHF 1 ‚500‘000.00 oder gilt nur der «Landwert» als Bemessungsgrundlage, ohne Wert des Bauwerks, so wird kein Abzug gewährt. Das Wohneigentum muss im Wesentlichen der Eigennutzung des Erwerbers dienen, und zwar unmittelbar und mindestens zwei Jahre ohne Unterbruch ab dem Tag, an dem er dort Wohnsitz nimmt.
Sie sehen, dass ein fundiertes Verständnis der steuerlichen Aspekte von Wohneigentum entscheidend ist, um finanzielle Vorteile zu maximieren und mögliche Risiken zu minimieren.
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