Als stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum ist es entscheidend, die finanziellen Verpflichtungen zu verstehen, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Weil die Nebenkosten oft unterschätzt werden, ist es von grosser Wichtigkeit, ein gründliches Verständnis für dieses Thema zu haben.
Nebenkosten im Bereich des Stockwerkeigentums können eine facettenreiche Palette von Ausgaben umfassen, die oft für Unklarheit und Fragen bei den Eigentümern sorgen. Verwaltungskosten, Erneuerungsfonds, Reparaturen und Renovationen sind nur einige der Positionen, die in die Gesamtkosten einfliessen. Wir beleuchten unter anderem, was die Verwaltungskosten beinhalten sowie welche Rolle der Erneuerungsfonds spielt.
Grundsätzliches zur Stockwerkeigentümer-Abrechnung
Die Abrechnung enthält ausschliesslich Beträge, welche das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Gemeinschaftlich sind alle Gebäudeteile, welche von allen oder mehreren Eigentümern gemeinsam genutzt werden (Beispiele: Fassade, Dach, Heizung, Treppenhaus und Lift). Dabei kann es aber durchaus Nuancen bei der Aufteilung geben. Ein typisches Beispiel sind die Balkone: Sie gehören zwar rein optisch zur Fassade. Unterhaltsarbeiten innerhalb des Balkons (innere Brüstung, Boden) sind jedoch Sache der jeweiligen Eigentümer.
Solange keine Zähler vorhanden sind oder das Reglement andere Vorgaben enthält, werden die Kosten im Verhältnis der Wertquoten verteilt.
Wichtige Positionen innerhalb der Abrechnung
Verwaltungskosten
Das Honorar wird in aller Regel pauschal vereinbart und beinhaltet administrative, technische und buchhalterische Aufgaben. Die in der Entschädigung enthaltenen Aufgaben sollen auf jeden Fall in einem Pflichtenheft festgehalten werden. Alle zusätzlichen Arbeiten werden nach Aufwand und vorgängiger Absprache verrechnet.
Die Verwaltung kann von einem Eigentümer ausgeführt werden. Beim Engagement einer professionellen Verwaltung profitiert die Gemeinschaft von den Erfahrungen und Vergleichsmöglichkeiten. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Verwaltung nicht zur Gemeinschaft gehört und so eine neutrale Stellung einnimmt.
Unterhaltsarbeiten: In einer Liegenschaft können laufend kleinere Unterhaltsarbeiten anfallen. Deshalb macht es durchaus Sinn, im Budget jeweils einen Betrag für Unvorhergesehenes einzurechnen.
Erneuerungsfonds: Für grössere Unterhaltsarbeiten (Renovationen, Ersatzbeschaffungen) empfiehlt sich die Schaffung eines Erneuerungsfonds. Er ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch ist in den meisten Reglementen ein Passus enthalten, nach dem ein Fonds gebildet werden sollte. Der Entscheid über den Beginn und die Höhe der jährlichen Rücklagen liegt bei den Eigentümern. Wir empfehlen, mit der Äufnung bereits ab der Inbetriebnahme des Gebäudes zu beginnen. Die Beträge verteilen sich so auf mehrere Jahre und können entsprechend tiefer festgelegt werden. Zudem zahlen auch Eigentümer in den Fonds ein, die beispielsweise die Wohnung verkaufen, bevor die ersten grossen Arbeiten anfallen.
Eine Investitionsplanung hilft bei der Festlegung der jährlichen Summen. Diese berücksichtigt den Unterhalt und den Ersatz der bestehenden Gebäudeteile und sollte alle paar Jahre überprüft und an die aktuellen Verhältnisse angepasst werden. Die Rücklagen liegen bei jährlich 0.3 % bis 0.5 % des Gebäudeversicherungswertes. Je nach Komplexität des Gebäudes können diese auch höher liegen.
Wertvermehrende Investitionen, wie Photovoltaikanlagen, Einrichtungen für die E-Mobilität oder auch der Wechsel zu erneuerbaren Heizsystemen, stellen neue Herausforderungen dar. Diese zusätzlichen Kosten sind nicht Bestandteil der Rücklagen und können meist nur mit Sondereinlagen der Eigentümer finanziert werden. Oft benötigen solche Entscheide mehrere Jahre bis zur Realisierung.
Übrigens: Die im Erneuerungsfonds zurückgelegten Einlagen verbleiben bei einem Verkauf der Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum und werden vom neuen Eigentümer übernommen.
Versicherungen
Es ist Sache der Gemeinschaft, das Gebäude zu versichern. Die Policen für Elementar- und Sachschäden (zum Beispiel auslaufendes Wasser im Inneren, inklusive Wohnungen) werden für das ganze Gebäude abgeschlossen. Die Sachversicherung beinhaltet jeweils auch eine Haftpflichtversicherung. Bei einem Vorfall auf der Hausparzelle haftet von Gesetzes wegen auch immer die Gemeinschaft. Diese Versicherung ersetzt die private Haftpflicht jedoch nicht.
Glasbruchschäden oder die Versicherung von teuren Innenausbauten in einzelnen Wohnungen sind nicht Bestandteil dieser Policen und müssen von den Eigentümern mit ihren Privatversicherern geregelt werden.
Wird eine private Person als Hauswart angestellt, muss die Gemeinschaft zudem für eine Betriebsversicherung besorgt sein.
Heizkosten
In vielen Gebäuden werden die Verbrauchswerte für die Heizung und Warmwasseraufbereitung mit Zähler erfasst. Für die Ablesung und Erstellung der Abrechnung werden häufig Drittfirmen beigezogen. Sie werden nach einem einheitlichen Modell erstellt. Die Interpretation der Abrechnungen ist für viele eine Herausforderung. Für diese Verteilung wird nicht nur auf den eigentlichen Energieverbrauch abgestützt, sondern auch auf die Fläche. Zudem wird darin auch die Lage der Wohnungen berücksichtigt. So wird der Verbrauch bei exponierten Wohnungen mit viel Aussenflächen um festgelegte Faktoren reduziert.
Die Kosten für die zentrale Warmwasseraufbereitung stellen einen nicht zu unterschätzenden Anteil an den Heizkosten dar. Gerade in neueren Liegenschaften mit entsprechend guter Dämmung können sie heute bis zu 50 % ausmachen.
Für die Beibehaltung einer gerechten Verteilung werden die Zähler nach Ablauf ihrer Lebensdauer (12–15 Jahre) ersetzt. Auch hierbei handelt es sich um gemeinschaftliche Kosten.
Dies ist keine abschliessende Aufzählung. Erfahrungsgemäss liegen die Nebenkosten für Stockwerkeigentümer heute zwischen CHF 500 und CHF 800 monatlich. Die Verwaltung ist komplex und vielleicht überlegen Sie sich deshalb, die Verwaltung einer professionellen Verwaltung anzuvertrauen.
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