La baisse des prix sur le marché de l’immobilier résidentiel – dont on parle régulièrement – est en grande partie une erreur. L’année dernière, le prix des logements a de nouveau augmenté. Cette évolution ne concerne plus seulement les maisons individuelles, très prisées. Les loyers des appartements augmentent également. Les raisons en sont nombreuses. La hausse des taux d’intérêt hypothécaires et donc des coûts de financement devrait également avoir une influence. De plus, on ne construit pas assez. La bureaucratie et la législation sont également responsables de cette situation.
En 2023, les propriétaires de maisons individuelles ont pu se réjouir de l’augmentation des prix et donc de la prise de valeur de leur bien. D’après des chiffres publiés récemment, les prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété ont augmenté. Raiffeisen Suisse a annoncé une augmentation de 4 % du prix des propriétés immobilières. Un taux néanmoins largement inférieur aux presque 9 % d’augmentation enregistrés en 2021. Les locataires devraient quant à eux se montrer plus réservés concernant l’évolution du marché immobilier. En effet, les loyers ont également augmenté dans toute la Suisse l’année dernière. L’augmentation des loyers frôle les 5 %. Pour ceux qui rêvent d’acheter une maison individuelle, cette hausse continue des prix de l’immobilier est une mauvaise nouvelle. Ainsi, le taux de logement en propriété, inférieur à 40 %, ne devrait pas rapidement augmenter en Suisse. Dans ce contexte, nous savons qu’ici, seulement 10 % des ménages locataires peuvent encore accéder à la propriété. Cette valeur date néanmoins de quelques années déjà et devrait, étant données l’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires et la hausse continue du prix de l’immobilier, être revue à la baisse plutôt qu’à la hausse. Il faut garder à l’esprit que cette évaluation s’appuie sur la capacité à remplir les critères financiers permettant l’octroi d’un crédit hypothécaire. Une banque évalue en fin de compte les revenus et le patrimoine du demandeur de crédit avant d’accepter tout accord de financement. « Pour l’acquisition d’un bien immobilier, il faut que l’apport personnel représente 20 % du prix de vente », souligne Roland Kiener, président-directeur général d’Immoschwab.
Le coronavirus n’est pas l’unique cause
On peut donc en conclure que la hausse des prix de l’immobilier implique une hausse du montant de l’apport personnel. Il existe toujours des acheteurs qui peuvent réunir le capital nécessaire à l’acquisition d’un logement. ’’. Parmi cette clientèle, on trouve également des locataires capables de réagir à la pénurie de biens immobiliers adaptés afin de réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. Par conséquent, cette raréfaction de l’offre de logements locatifs alimente les prix des appartements en copropriété et des maisons individuelles.
De manière plus prévisible, la croissance ininterrompue des prix des biens immobiliers peut également être attribuée à la pandémie de coronavirus. Qui est capable de se souvenir de toutes les restrictions ? Des restrictions qui ont bien plus pesé sur les citadins que sur la population rurale. On peut donc comprendre que cette situation, associée à l’évitement des rassemblements, ait stimulé l’appétit des populations urbaines à acquérir à une maison individuelle à la campagne. L’espace supplémentaire requis pour le télétravail a également dû alimenter la demande de maisons individuelles. La pandémie de coronavirus a été suivie par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen Suisse, voyait dans l’augmentation des taux d’intérêt de ces dernières années un processus de normalisation faisant suite à une période de taux d’intérêt extrêmement bas. « La hausse des taux d’intérêt fera renoncer certains à l’achat d’une maison, car cet achat devient plus coûteux. », avait-il déclaré il y a deux ans. Les coûts de financement ont ainsi dû faire voler en éclats certains rêves d’acquisition de maison individuelle. Il faut également prendre en compte la quasi-stagnation des salaires sur la même période. Mais la hausse des prix de l’immobilier n’a pas disparu pour autant. Dans ce contexte de marché, les propriétaires ne sont pas enclins à négocier le prix de vente. De nombreux vendeurs préfèrent attendre une offre intéressante.
Peut-on désamorcer la crise du logement en intensifiant les activités de construction ?
Il y a cependant une autre cause à la crise du logement actuelle : la diminution du nombre de grues de chantier par rapport aux années précédentes. Les activités de construction ont ralenti. Un phénomène qui résulte notamment de la forte augmentation des coûts de construction. Les causes de ce recul de la construction ne sont néanmoins pas uniquement économiques. L’économiste Fredy Hasenmaile renvoie également à la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire. Celle-ci recommande la densification des constructions afin d’éviter l’étalement urbain. Cette ambition justifiée sur le fond est cependant trop difficile à appliquer correctement. Parmi les principales raisons, on peut citer les longues procédures d’autorisation ou les oppositions, provenant du voisinage par exemple. De manière peu surprenante, l’octroi d’un permis de construire prend plus de temps qu’auparavant. Fredy Hasenmaile perçoit des insuffisances au niveau politique aussi bien qu’au niveau cantonal. De son point de vue, leur timidité dans la mise en œuvre des nouvelles dispositions légales a entraîné des retards dans la création de nouvelles zones constructibles en fonction de la situation. Tous ces facteurs limitent les activités de construction. De manière générale, il plaide pour une suppression des obstacles bureaucratiques. Cela permettrait de redonner son attractivité à la construction. Car, pour l’économiste en chef de Raiffeisen Suisse, ce qu’il faut faire pour désamorcer la crise du logement est clair : « Il faut simplement construire davantage », analyse-t-il.
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