Qu’est-ce que les droits de mutation?
Les droits de mutation sont un impôt sur les transactions juridiques et sont perçus par les cantons (et / ou leurs communes), mais pas par la Confédération. Les lois fiscales des cantons parlent soit d’un impôt, soit d’une taxe, soit d’une redevance. Les droits de mutation ne sont pas épargnés par « l’esprit cantonal », car il existe là aussi des différences entre les cantons.

Quand les droits de mutation sont-ils dus?
Les droits de mutation sont dus lors de la vente / du transfert de votre bien immobilier. Un changement de propriétaire a donc lieu lors d’un changement de propriété. Contrairement à l’impôt sur les gains immobiliers, le fait que le vendeur réalise ou non un bénéfice lors de la vente ne joue aucun rôle.

Les immeubles au sens de la loi, selon l’art. 655 du Code civil, sont:

• Les immeubles
• Les droits distincts et permanents inscrits au registre foncier.
• Les mines
• Les parts de copropriété d’immeubles

Qui perçoit les droits de mutation?
Les droits de mutation sont majoritairement prélevés par le canton, parfois aussi par les communes. Lorsque l’impôt est perçu par le canton, les communes participent souvent au produit de l’impôt ou peuvent percevoir des suppléments (limités) à l’impôt cantonal. Dans certains cantons, les communes sont uniquement habilitées à prélever des droits de mutation, mais pas obligées de le faire.

Qui paie les droits de mutation?
Selon le canton, la loi prévoit que les frais de mutation sont payés par l’acheteur ou que l’acheteur et le vendeur les prennent en charge à parts égales.

Dans les cantons de Fribourg, Berne et Vaud, l’impôt doit en principe être payé par l’acquéreur. Dans le canton de Vaud, les droits de mutation doivent être payés dès le jour de l’acte authentique.

Quelle est la base de calcul des droits de mutation?
La base de calcul des droits de mutation est le prix d’achat. Si le bien immobilier est transféré à titre gratuit ou à un prix manifestement inférieur à la valeur du marché, l’autorité fiscale a la possibilité d’utiliser la valeur vénale du bien immobilier ou la valeur fiscale (également appelée valeur officielle) à des fins fiscales.

Tarifs
Les tarifs sont généralement proportionnels et se situent, dans la plupart des cantons ou communes, entre 10 et 33 ‰ de la base de calcul, c’est-à-dire du prix d’achat, de la valeur vénale ou de la valeur fiscale (valeur officielle) de l’immeuble.

Tarifs des droits de mutation du canton de Fribourg
15 ‰, respectivement 1,5 % de taux d’imposition cantonal sur le prix d’achat/d’acquisition ou la valeur vénale. Les communes peuvent en outre prélever des « centimes additionnels », dont le taux ne peut pas dépasser 100% de l’impôt cantonal.

Tarifs des droits de mutation du canton de Berne
18 ‰, respectivement 1,8 % du prix d’achat/d’acquisition. Les acquéreurs de biens immobiliers peuvent, lors de la réquisition d’inscription au registre foncier, déposer une demande d’exonération fiscale ultérieure sur les premiers CHF 800’000.00 de la contre-prestation s’ils souhaitent utiliser le bien immobilier comme résidence principale. Cette utilisation doit durer au moins deux ans sans interruption.

Tarifs des droits de mutation dans le canton de Vaud
22 ‰, resp. 2.2 % de taux cantonal sur le prix d’achat/d’acquisition ou sur la valeur vénale ; les communes peuvent prélever un supplément d’impôt (au maximum 50 %, soit 11 ‰, resp. 1.1 %).

Exceptions subjectives à l’assujettissement à l’impôt
Sont en règle générale exonérés de l’assujettissement à l’impôt:

• La Confédération ainsi que ses établissements, entreprises et fondations dépendantes au sens de l’art. 62d de la loi du 21 mars 1997 sur l’organisation du gouvernement
    et de l’administration. Sont toutefois exclus les immeubles qui ne sont pas directement affectés à un usage public.
• Le canton, les communes ainsi que les corporations de droit public cantonal et communal. Ceci en vertu du principe selon lequel l’État ne doit pas s’imposer lui-même.
• Les Églises nationales (catholique romaine, catholique chrétienne et évangélique réformée) ainsi que les institutions d’utilité publique

Exceptions objectives à l’assujettissement à l’impôt
Outre les exceptions subjectives, les exceptions à l’assujettissement fondées sur la personne du contribuable, toutes les lois fiscales connaissent également des exceptions objectives qui exonèrent de l’impôt certaines opérations de transfert de propriété. Ces exceptions sont parfois assez variées. Ainsi, dans un certain nombre de cantons, les successions, les échanges, les donations, les procédures de réalisation forcée ou les transferts entre parents bénéficient d’un traitement privilégié par le biais d’une exonération fiscale totale ou partielle. D’autres cantons accordent un traitement privilégié à certaines mutations en réduisant le taux d’imposition.

Transferts de propriété exonérés d’impôt dans le canton de Fribourg

• Transferts de propriété entre conjoints, parents en ligne directe et partenaires enregistrés;
• Les transferts immobiliers à titre de dotation à une institution de prévoyance professionnelle conformément à la législation spéciale, tant qu’ils concernent des objets destinés durablement et exclusivement à la prévoyance du personnel;
• Les transferts immobiliers équivalant à un partage entre ex-conjoints lorsqu’ils concernent le domicile familial occupé par l’un ou l’autre des ex-conjoints;
• Les transferts immobiliers qui répondent à une obligation d’entretien ou d’assistance selon le droit de la famille ou à une obligation d’indemnisation selon le droit du divorce;
• Les transferts immobiliers équivalant à un partage total ou partiel entre parents ou consécutifs à de telles opérations, pour autant qu’il s’agisse de transferts d’immeubles en ligne directe;
• La transformation d’une forme de propriété foncière commune en une autre, pour autant que les personnes ne modifient pas les parts;
• Transformation d’un droit d’usufruit en un droit d’habitation équivalent ou inversement.

Transferts de propriété exonérés d’impôt dans le canton de Berne

• En cas d’acquisition par le conjoint, le partenaire enregistré, les descendants, les enfants d’un autre lit et les enfants recueillis, pour autant que, dans le cas des enfants recueillis, le lien nourricier ait duré au moins deux ans;
• Lors de la succession, de la liquidation du régime matrimonial et de la donation;
• En cas de donation mixte à des parents et d’avancement d’hoirie, lorsque la prestation de la personne reprenante consiste exclusivement en la reprise de créances hypothécaires en faveur de tiers ou en l’obligation de verser des prestations à des tiers prestations compensatoires aux cohéritiers;
• En cas d’acquisition d’un bien immobilier à titre de résidence principale, une demande d’exonération ultérieure des premiers 800 000 CHF peut être déposée;
• Les modifications apportées au registre foncier à la suite d’un remaniement parcellaire;
• Liquidation du régime matrimonial;
• Transformation d’une propriété commune en copropriété et inversement, sans que les personnes ne modifient l’étendue de leur participation.

 Transferts de propriété exonérés d’impôt dans le canton de Vaud

• Dans certains cas, en cas de partage d’immeubles en propriété commune et de transfert de parts entre communes;
• En cas de transfert à l’autre conjoint en tant que versement de la part de bénéfice lui revenant suite à la dissolution du régime matrimonial (jusqu’au montant de cette part) ou en tant que versement de la contribution extraordinaire prévue à l’art. 165 CC (jusqu’au montant net de la somme non encore prescrite);
• Ainsi qu’en cas d’échange de parcelles dans le cadre de prescriptions de la police des constructions et d’améliorations foncières ou en cas d’échange de terrains non bâtis dans le même but. La différence de valeur des objets échangés est en revanche imposée;
• En cas de donation.