Les gains immobiliers peuvent être imposés de différentes manières, que ce soit par un impôt spécial – généralement appelé impôt sur les gains immobiliers – ou par l’impôt ordinaire sur le revenu ou le bénéfice.

Types d’imposition
Le traitement fiscal des gains immobiliers est très différent au niveau de la Confédération et des cantons. Deux systèmes sont appliqués pour l’imposition des gains immobiliers:

• Système moniste: tous les gains immobiliers sont soumis à un impôt spécial, appelé « impôt sur les gains immobiliers », qui est prélevé aussi bien sur les gains des personnes physiques que sur ceux des personnes morales. Il s’agit d’un impôt exclusif, c’est-à-dire que les gains sont exclusivement saisis par cet impôt et ne sont soumis à aucune autre charge.Le système moniste est appliqué dans les cantons de ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI et JU. Dans les autres cantons, c’est le système dualiste qui s’applique.
• Système dualiste: seuls les gains immobiliers réalisés lors de l’aliénation de la fortune privée de personnes physiques sont soumis à l’impôt spécial. En revanche, les gains en capital réalisés lors de l’aliénation d’immeubles faisant partie de la fortune commerciale (indépendants ou personnes morales) ou du commerce professionnel d’immeubles (gains réalisés par un marchand de biens dans l’exercice de sa profession) sont soumis à l’impôt ordinaire sur le revenu ou le bénéfice et sont ajoutés aux autres revenus ou bénéfices.

Gain immobilier
Le gain immobilier est la différence entre les coûts d’investissement (prix d’acquisition de l’époque) et le prix de vente actuel. Les frais d’investissement sont le prix d’achat de l’époque, les frais de mutation ainsi que les frais de notaire et de registre foncier qui ont été engagés lors de l’acquisition.

Les coûts suivants peuvent être déduits du gain immobilier réalisé:

• Investissements augmentant la valeur (p. ex. isolation ultérieure de la façade). Les investissements visant à maintenir la valeur du terrain ne peuvent pas être pris en compte ou déduits.
• Honoraires de courtage
• Frais de mutation
• Frais de notaire et de registre foncier

Qu’est-ce qui est considéré comme un immeuble?
Toutes les lois fiscales cantonales se basent sur la définition du Code civil suisse (CC).

Les immeubles au sens de l’art. 655 CC sont:

• les immeubles
• les droits distincts et permanents inscrits au registre foncier (droit d’usufruit, droit de superficie, etc.)
• les mines
• les parts de copropriété sur des immeubles (par ex. propriété par étages).

Calcul de l’impôt
Dans la plupart des cantons, le tarif de l’impôt spécial sur les gains immobiliers dépend de deux facteurs : le montant du gain ainsi que la durée de possession.

Eléments de report d’impôt
Les cantons accordent un ajournement de l’impôt pour certains états de fait. Cela signifie que l’imposition du gain n’a pas lieu immédiatement, mais est reportée jusqu’à la prochaine mutation imposable. C’est le cas si vous vendez votre bien immobilier et que vous réinvestissez le bénéfice dans un logement en propriété dans les deux ans. L’impôt est donc reporté (et non annulé) et devient exigible lors de la vente du nouveau bien immobilier. De même, l’impôt sur les gains immobiliers peut être différé en cas de succession et de donation ainsi qu’en cas de transfert de propriété entre époux.

Réduction en cas de longue durée de possession
A l’exception du canton d’OW, tous les cantons prévoient une réduction de l’impôt sur les gains immobiliers pour les gains réalisés après une longue durée de possession. Cette mesure vise avant tout à tenir compte du fait que les gains réalisés après une longue durée de possession sont souvent dus en grande partie à la dépréciation monétaire.

En règle générale, la réduction est accordée, dans le cas d’un taux d’imposition progressif en fonction du montant du gain immobilier imposable, par une réduction en pourcentage de l’impôt sur les gains immobiliers normalement dû.

Les cantons de NW, FR, AG, TI, VD et GE connaissent en revanche des impôts proportionnels avec un taux d’imposition dégressif en fonction de la durée de possession. Dans le canton de GE, l’impôt est supprimé à partir de la 26e année de possession.