Sie sind Mieter und haben ein neues Zuhause gefunden; oder Sie sind Vermieter und benötigen die vermietete Immobilie nun für den Eigengebrauch. In beiden Fällen muss eine Kündigung erfolgen. Dabei gilt es, vorneweg Kündigungstermine und Kündigungsfristen zu beachten. Darüber hinaus gelten weitere Grundsätze, deren Einhaltung die Mietvertragskündigung vereinfacht. Nützliches hierzu erfahren Sie in diesem Newsletter.

Kündigungsfrist und Kündigungstermin sind voneinander zu unterscheiden

Im Normalfall dauert die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen drei Monate. Diese gilt sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Ausnahmen gelten beispielsweise für möblierte Zimmer. Ebenso ist es möglich, im Mietvertrag eine über drei Monate hinausgehende Frist zu vereinbaren. Darüber hinaus ist der Kündigungstermin, an dem das Mietverhältnis endet, zu beachten. Die Kündigungstermine können im Mietvertrag bestimmt werden. Ohne Angaben im Mietvertrag kommen die ortsüblichen Kündigungstermine zur Anwendung. Während vielerorts, abgesehen vom 31. Dezember, auf jedes Monatsende gekündigt werden kann, gelten häufig auch die quartalsmässigen Kündigungstermine 31. März, 30. Juni und 30. September. Die Regeln zu Kündigungsfrist und Kündigungstermin bedeuten, dargestellt an einem Beispiel, Folgendes:
 
Angenommen, Sie wollen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf den Kündigungstermin 31. September kündigen. Dann muss die Kündigung spätestens am 30. Juni beim Vermieter, respektive beim Mieter, eingegangen sein.
 
Allerdings darf ein Mieter seine Wohnung auch ausserhalb der vertraglich vereinbarten Termine kündigen. Bezogen aufs vorangehende Beispiel würde dies etwa die Kündigung per 31. August, mit Eingang des Kündigungsschreibens am 30. Juni, bedeuten. In einem derartigen Fall hat jedoch der Mieter einen Nachmieter zu stellen, weil er einen Monat vor dem «ordentlichen» Kündigungstermin auszieht. Ein Nachmieter muss einerseits bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Andererseits muss dieser Nachmieter zahlungsfähig und «zumutbar» sein. Letzteres bedeutet beispielsweise, dass eine Einzelperson «nicht zumutbar» ist, wenn es sich beim Mietobjekt ausdrücklich um eine Familienwohnung handelt.

Eine Mietvertragskündigung erfolgt schriftlich und unbedingt rechtzeitig

Damit Kündigungsfrist und -termin eingehalten werden können, ist der rechtzeitige Eingang des Kündigungsschreibens, vor Beginn der Kündigungsfrist, zwingend einzuhalten. Achtung: Relevant ist das Eingangsdatum des Schreibens beim Mieter oder bei der Vermieterin. Und was gilt nun, wenn der Empfänger die Kündigung nicht entgegennehmen kann? In diesem Fall ist der erstmögliche Abholungstermin bei der Post massgebend. Die Kündigung hat unbedingt schriftlich zu erfolgen. Ebenso sollte sie per Einschreiben versandt werden. Kündigt der Vermieter, so hat dieser ein amtlich genehmigtes Formular zu verwenden. Besteht ein Vertragsverhältnis mit mehreren Parteien, muss jenes Formular einzeln an jeden im Vertrag aufgeführten Mieter versandt werden. Auch ist Ehegatten und eingetragenen Partnern die Kündigung einzeln zuzustellen, auch wenn nur eine Person im Mietvertrag genannt wird. Kündigt die Mieterschaft, dann müssen alle im Vertrag genannten Mieter die Kündigung eigenhändig auf Papier unterschreiben. Übrigens müssen bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften ebenfalls beide unterzeichnen, selbst dann, wenn nur eine Person im Mietvertrag genannt wird.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll und ein Rundgang zum Ende des Mietverhältnisses

Steht nach erfolgter Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnungsübergabe an, ist der Zustand der Wohnung bei der Übergabe zu dokumentieren. Somit ist es für den Mieter empfehlenswert, die Wohnung vorgängig zu reinigen und Schäden, die während der Mietdauer entstanden sind und eine «normale» Abnutzung übersteigen, zu beheben. Idealerweise findet die Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses im Beisein von Mieter und Vermieter statt. Dies ermöglicht einen gemeinsamen Rundgang durch die Wohnung und die Besprechung von Unklarheiten vor Ort. Ein Wohnungsübergabeprotokoll dient hierbei zum Festhalten allfälliger Mängel. Nach der Wohnungsabgabe, und insofern keine ausstehenden Forderungen vom Vermieter vorliegen, kann die Mietkaution aufgelöst werden. Die Auflösung des Mietzinsdepots oder der Mietkautionsversicherung erfolgt unter gemeinsamer Beantragung von Mieter- und Vermieterschaft. Solange keine Schäden bestehen oder Mietzinse ausstehend sind, muss der Vermieter das Mietzinsdepot freigeben.
 
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