Grundstückgewinne können auf verschiedene Arten besteuert werden, sei es durch eine Sondersteuer – meist Grundstückgewinnsteuer genannt – oder durch die ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.

Besteuerungsarten
Die steuerliche Behandlung von Grundstückgewinnen erfolgt beim Bund und in den Kantonen sehr unterschiedlich. Für die Besteuerung der Grundstückgewinne werden zwei Systeme angewendet:

• Monistisches System: Alle Grundstückgewinne unterliegen einer Sondersteuer, der sogenannten „Grundstückgewinnsteuer“, die sowhol auf Gewinnen natürlicher als auch juristischer Personen erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine exklusive Steuer, d.h. die Gewinne werden ausschliesslich von dieser Steuer erfasst und unterliegen keiner weiteren Belastung.Das Monistische System wird in den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL TI und JU angewendet. Bei den übrigen Kantonen gilt das dualistische System.

• Dualistisches System: Nur die bei der Veräusserung von Privatvermögen natürlicher Personen erzielten Grundstückgewinne unterliegen der Sondersteuer. Hingegen werden Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens (Selbständigerwerbende oder juristische Personen) oder aus gewerbsmässigen Liegenschaftshandel (Gewinne, die ein Immobilienhändler in Ausübung seines Berufes erwirtschaftet) mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst und zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.

Grundstückgewinn
Der Grundstückgewinn ist die Differenz der Anlagekosten (damaliger Erwerbspreis) zum heute erzielten Verkaufspreis. Als Anlagekosten werden bezeichnet der damalige Kaufpreis, die Handänderungskosten sowie die Notariats- und Grundbuchgebühren, welche damals beim Erwerb angefallen sind.

Vom erzielten Grundstückgewinn können folgende Kosten in Abzug gebracht werden:

• Wertvermehrende Investitionen (z.B. nachträgliche Isolation der Fassade). Werterhaltende Investitionen, welche der Werterhaltung des Grundstückes dienen, können nicht berücksichtigt, bzw. in Abzug gebracht werden.
• Maklerhonorar
• Handänderungskosten
• Notariats- und Grundbuchgebühren

Was gilt als Grundstück?
Sämtliche kantonalen Steuergesetze richten sich nach der Definition im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB).

Grundstücke im Sinne von Art. 655 ZGB sind:

• Liegenschaften
• im Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte (Nutzniessungsrecht, Baurecht, usw.)
• Bergwerke
• Miteigentumsanteile an Grundstücken (z.B. Stockwerkeigentum)

Berechnung der Steuer
Der Tarif der Sondersteuer auf Grundstückgewinnen hängt in den meisten Kantonen von zwei Faktoren ab: von der Höhe des Gewinns sowie von der Besitzesdauer.

Steueraufschubbestände
Die Kantone gewähren für bestimmte Tatbestände einen Steueraufschub. Das heisst, die Besteuerung des Gewinns erfolgt nicht unmittelbar, sondern wird bis zur nächsten steuerbaren Handänderung aufgeschoben. Dies ist der Fall, wenn Sie Ihre Liegenschaft veräussern und den Gewinn innerhalb von 2 Jahren in Wohneigentum reinvestieren. Die Steuer wird somit aufgeschoben (nicht aufgehoben) und wird fällig bei der Veräusserung der neuen Liegenschaft. Ebenfalls kann die Grundstückgewinnsteuer bei Erbgang und Schenkung sowie bei Handänderung unter Ehegatten aufgeschoben werden.

Ermässigung bei längerer Besitzesdauer
Mit Ausnahme des Kantons OW sehen alle Kantone bei Grundstückgewinnen, die nach längerer Besitzesdauer erzielt werden, eine Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer vor. Damit soll vor allem auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass Gewinne, die nach langer Besitzesdauer anfallen, oft zu einem guten Teil auf die Geldentwertung zurückzuführen sind.

In der Regel wird die Ermässigung bei einem in Abhängigkeit der Höhe des steuerbaren Grundstückgewinns progressiven Steuersatz durch eine prozentuale Reduktion der ordentlicherweise geschuldeten Grundstückgewinnsteuer gewährt.

Die Kantone NW, FR, AG, TI, VD und GE kennen dagegen proportionale Steuern mit nach Besitzesdauer degressivem Steuersatz. Im Kanton GE entfällt die Steuer ab dem 26. Besitzesjahr.