Zwei Fünftel aller Hauskäufer entdecken gefährliche Altlasten und kostenintensive versteckte Mängel erst nach dem Einzug. Dies ist aus verschiedenen Studien bekannt. Es versteht sich von selbst, dass damit Rechtsstreitigkeiten verbunden sein können. Doch was gilt überhaupt als «versteckter Mangel»? Und wer haftet beim Immobilienkauf für Sachmängel?

Unter welchen Umständen gilt ein Mangel als «verdeckt»? Wann gilt er als «arglistig verschwiegen»?

Weist eine Kaufsache nicht die Beschaffenheit auf, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll, dann wird von einem «Mangel» gesprochen. Zu differenzieren ist zwischen Sachmangel und Mangelfolgeschaden. Letzterer liegt beispielsweise dann vor, wenn aufgrund einer undichten Wasserleitung die Decke von Schimmel befallen worden ist. Bei einer Immobilie kann in der Regel zwischen drei Arten von Mängeln unterschieden werden: offen, versteckt und arglistig verschwiegen.

Ein «offener» Mangel ist beispielsweise ein unmittelbar sichtbarer Riss im Verputz. Dieser ist somit für den Immobilienkäufer sofort erkennbar, womit der Verkäufer den Käufer darüber nicht gesondert orientieren muss. Demgegenüber können etwa Kalkablagerungen in Wasserleitungen möglicherweise erst Jahre nach dem Immobilienkauf von den neuen Eigentümern bemerkt werden. Somit handelt es sich hier um einen sogenannten «versteckten» Mangel. Schliesslich ist der «versteckte» Mangel für Dritte nicht ersichtlich.

Es ist jedoch auch möglich, dass dem Verkäufer der, aufgrund grosser Kalkablagerungen, schlechte Zustand der Wasserleitungen zwar bekannt war, er diesen Umstand dem Käufer aber bewusst verheimlicht hat. Dann handelt es sich um einen «arglistig verschwiegenen» Mangel.

In welchem Zeitraum und unter welchen Bedingungen haftet der Immobilienverkäufer?

Insofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist, kommt das Obligationenrecht zum Zuge. Demnach muss der Verkäufer zwei Jahre lang für Sachmängel und Mangelfolgeschäden an der verkauften Immobilie haften. Allerdings wird in vielen Kaufverträgen für Immobilien der sogenannte «Gewährleistungsanspruch» für Käufer ausgeschlossen. Wenn also Formulierungen wie zum Beispiel «gekauft wie gesehen» verwendet werden, dann gilt dieser Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen nur für offensichtliche Mängel.

Des Weiteren wird hier auch der Gewährleistungsanspruch für versteckte Mängel, über die der Käufer aufgeklärt war, und für solche, die der Verkäufer selbst nicht kannte, ausgeschlossen. Jedoch bleibt das Recht für Gewährleistungsansprüche für arglistig verschwiegene Mängel bestehen.

Die Verjährungsfrist beträgt zehn Jahre. Allerdings muss der Käufer dem Verkäufer das bewusste Verschweigen eines versteckten Mangels nachweisen können. Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung genügt, dass der Verkäufer den Mangel für möglich hält. Das heisst, der Verkäufer muss den Mangel nicht zwangsläufig kennen beziehungsweise diesen nicht einmal überprüft haben.

Ebenso kann es sich um eine arglistige Täuschung handeln, wenn der Verkäufer Angaben «ins Blaue hinein» macht. Dies trifft etwa dann zu, wenn der Verkäufer einen Schaden verneint, obwohl er gar nicht sicher sein kann, ob seine Aussage überhaupt stimmig ist.

Was geschieht bei festgestellten Sachmängeln? Wie kann Streitigkeiten vorgebeugt werden?

Wird ein Mangel festgestellt, muss dieser unverzüglich gemeldet werden. Gleichzeitig müssen die Mängelrechte eingefordert werden. Soll ein Mangel behoben werden, dann muss eine Nachbesserung eingefordert werden. Von einer «Minderung» wiederum wird gesprochen, wenn ein Teil des Kaufpreises zurückerstattet werden soll. Sehr selten kommt es zu einer sogenannten «Wandlung», also zu einer Vertragsaufhebung. Eine Rückabwicklung des Vertrages kommt etwa dann zur Anwendung, wenn ein Mangel nicht behoben werden kann.

Als sinnvollste Lösung gilt übrigens die Nachbesserung. Ausserdem kann bei einer Pflichtverletzung des Verkäufers Schadenersatz eingefordert werden. Grundsätzlich ist es ratsam, vor der Kaufvertragsunterzeichnung die Regelung zur Gewährleistung zu überprüfen. Ebenso lohnt sich die Besichtigung des Objektes mit einem unabhängigen Baugutachter. Dieser kennt nicht zuletzt auch die Schwachstellen vieler älterer Objekte.

Allgemein betrachtet ist es hilfreich, sich auch typischer Mängel bewusst zu sein und eine Immobilie daraufhin prüfen zu lassen. Zu häufigen und für Rechtsstreitigkeiten anfälligen Mängeln zählen unter anderem: Asbest in der Bausubstanz, Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden, fehlende Genehmigungen für Bau oder Nutzungsart oder auch Schädlingsbefall.

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