Wohnen ist schon lange ein Grundbedürfnis von Menschen und Mietverträge bestehen seit geraumer Zeit. Das Mietrecht hat sich im Laufe der Zeit verändert und wurde immer mieterfreundlicher. Durch die Änderungen im Mietrecht erhalten Mieter eine bessere Position und bekommen somit die Möglichkeit, sich zu wehren.
Gemäss Bundesamt für Statistik lebten Ende 2020 in der Schweiz 2,3 Millionen Haushalte in einer Miet- oder Genossenschaftswohnung. Städtische Kantone, wie Basel-Stadt und Genf, weisen den höchsten Anteil an Mietwohnungen auf, während die Kantone Appenzell Innerhoden und Wallis den niedrigsten Anteil aufweisen. Allerdings sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stetig gestiegen.
Als Vermieter einer Liegenschaft haben Sie sich bestimmt schon folgende Fragen gestellt:
- Wie muss ich meinem Mieter den Anfangsmietzins mitteilen?
- Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
- Wann kann der Mieter den Mietzins auf seine Missbräuchlichkeit anfechten?
Was wird unter dem Begriff «Mietzins» eigentlich genau verstanden? Der Mietzins ist das Entgelt, welches ein Mieter für den Gebrauch des Mietgegenstandes bezahlt. In der Praxis wird meistens vom «Bruttomietzins» gesprochen. Der Bruttomietzins beinhaltet den Nettomietzins plus Nebenkosten. Der Nettomietzins ist abhängig von der Grösse, des Alters und der Lage des Objektes. Mit den Nebenkosten werden die Kosten beglichen, welche mit dem Gebrauch des Mietobjektes zusammenhängen (zum Beispiel Heiz-, Wasser-, Stromkosten und so weiter).
Wie muss ich als Vermieter den Anfangsmietzins mitteilen?
Im Gesetz ist für den Mietvertrag keine Formvorschrift geregelt. Das heisst, ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Mietverträge über Wohnräume werden in der Regel aber schriftlich abgeschlossen, in welchen auch die Höhe des Mietzinses wie auch die Höhe der Nebenkosten geregelt werden. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, den Anfangsmietzins in bestimmter Form mitzuteilen.
Gemäss Art. 256 Abs. 2 OR muss der Vermieter über den vorher bezahlten Mietzins nur dann Auskunft erteilen, wenn der Mieter dies explizit verlangt oder das Objekt sich in einem Kanton befindet, in welchem Wohnungsmangel herrscht und entsprechend eine Formularpflicht besteht. In Kantonen, in welchen keine Formularpflicht besteht, hat der Mieter keinen Anspruch auf Begründung für die Höhe des Anfangsmietzinses. Der Vermieter muss erst dann eine Begründung abgeben, wenn der Anfangsmietzins durch den Mieter angefochten wird. Das Gesetz sieht nämlich nur vor, den Vermieter dazu zu verpflichtet, den früheren Mietzins bekanntzugeben.
Art. 270 Abs. 2 OR besagt, dass die Kantone die Verwendung des amtlichen Formulars dann als obligatorisch erklären können, falls in einem bestimmten Gebiet im Kanton ein Wohnungsmangel besteht und der Abschluss eines neuen Mietvertrages erfolgt. Ist dies der Fall, muss das Formular dem Mieter spätestens bis zur Übergabe der Sache vollständig ausgefüllt ausgehändigt werden. Es ist empfehlenswert, das Formular per eingeschriebener Post zu verschicken oder vom Mieter eine Quittung zu verlangen. Wenn der Vermieter vergisst, das Formular auszuhändigen, so kann er das noch innerhalb der nächsten 30 Tage ab Übergabe nachholen. Für den Vermieter entstehen dadurch keine nachteiligen Folgen, ausser, dass die 30-tägige Anfechtungsfrist erst mit der Aushändigung des Formulars zu laufen beginnt.
Auf dem Formular sind folgende Angaben ersichtlich: das Mietobjekt samt Adresse, der Vormieter, der neue Mieter, eine eventuelle Vertretung (zum Beispiel die Immobilienverwaltung), der frühere Mietzins, die Höhe des Anfangsmietzinses samt Angaben zu den Nebenkosten sowie die Begründung des Anfangsmietzinses. Ebenfalls ist auf dem Formular eine Rechtsmittelbelehrung zu finden, welche den Mieter auf die Möglichkeit hinweist, den Mietzins auf seine Missbräuchlichkeit anzufechten. Sollte der Mietzins unverändert bleiben, ist auch in diesem Fall eine Begründung anzugeben, weil die Festsetzung und Prüfung des Anfangsmietzinses nach absoluter Methode erfolgt. Der Mieter hat das Recht, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Erhalt des Formulars anzufechten. In einem Kanton ohne Formularpflicht kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Übernahme des Mietobjektes vor oder nach dem vereinbarten Mietbeginn erfolgt. Sobald der Mieter den Schlüssel entgegengenommen hat, kann er über die Mietsache verfügen. Ist das Mietobjekt im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits durch den Mieter bewohnt, so beginnt die Frist ab diesem Zeitpunkt zu laufen.
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt oder die Wohnung teurer ist als andere vergleichbare Objekte im Quartier.
Wann kann der Mieter den Mietzins auf seine Missbräuchlichkeit anfechten?
- Gemäss Gesetz müssen drei formelle Anforderungen vorausgesetzt werden, die alternativ vorliegen müssen:
- Persönliche oder familiäre Notlage (Scheidung, Trennung, Nachwuchs, Veränderung des Arbeitsortes oder eine bereits ausgesprochene oder anstehende Kündigung des bisherigen Mietverhältnisses) des Mieters
- Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume
- Erhebliche Erhöhung des Mietzinses (als «erheblich» gilt eine Erhöhung des Bruttomietzinses von mehr als 10 %)
Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich als Vermieter, wenn der Mieter den Mietzins anfechtet? Sollte der Mieter den Mietzins anfechten, wird der Mietzins anhand der absoluten Methode überprüft. Dem Vermieter stehen folgende rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung:
- Erzielen einer ungenügenden oder unzulässigen Nettorendite
Gemäss Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober 2020 gilt die Nettorendite als zulässig, wenn der Ertrag 2 % über dem Referenzzinssatz liegt, solange der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt. - Kostendeckende Bruttorendite
Die Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite wird nur bei neueren Bauten angewendet, da davon ausgegangen wird, dass in den ersten Jahren keine grossen Unterhaltsarbeiten anfallen werden. Gebäude, welche weniger als 10 Jahre alt sind, gelten als «neuere Bauten». Die Bruttorendite soll genügen, damit der Vermieter das investierte Eigenkapital verzinsen sowie die Kapital-, Betriebs- und Unterhaltskosten tragen kann. Als «zulässige Bruttorendite» bezeichnet das Bundesgericht eine Bruttorendite, welche den jeweiligen Referenzzinssatz um nicht mehr als 2 % übersteigt. - Orts- und Quartierüblichkeit
Ein Vermieter kann sich auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse berufen. - Geltendmachung des Mietzinsvorbehalts
Fechtet der Mieter den Anfangsmietzins auf seine Missbräuchlichkeit an, weil er höher ist als der vorher bezahlte Mietzins, ist es auch möglich, dass der Vermieter einen vorher im Mietvertrag festgehaltenen Mietzinsvorbehalt geltend gemacht hat. Der Vermieter kann somit versuchen, nachzuweisen, dass die Mietzinsanpassung nicht erheblich, also nicht um mehr als 10 % vom früher bezahlten Mietzins, erhöht wurde und somit auch nicht missbräuchlich ist.
Das Mietrecht ist komplex und es ist besser, sich diesbezüglich frühzeitig professionelle Hilfe zu holen. Wir beraten Sie gerne in allen Belangen rund ums Mietrecht.
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