Die Bewertung einer Immobilie ist der Schlüssel, um ihren genauen Marktwert zu bestimmen. Ob Sie verkaufen, kaufen oder eine Finanzierung planen – eine fundierte Immobilienbewertung gibt Ihnen Sicherheit. In unserem heutigen Newsletter stellen wir Ihnen die gängigsten Bewertungsmethoden vor.
Vergleichswertmethoden – die marktbasierten Methoden
Das Vergleichswertverfahren ist sehr präzise, hat in bestimmten Situationen aber auch Schwachstellen. Das direkte Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Liegenschaften in der Umgebung.
Diese Methode eignet sich für standardisierte Objekte, wie unbebaute Grundstücke, Wohnungen und Einfamilienhäuser. Der Marktwert einer Immobilie leitet sich von realen Preisen anderer Liegenschaften ab, die, betreffend Lage, Aussicht, Erreichbarkeit, Bauweise, Renovationsgrad und Alter, vergleichbar sind. Je mehr vergleichbare Objekte in die Immobilienbewertung miteinfliessen, desto genauer ist das Ergebnis.
Bei seltenen, individuellen und aussergewöhnlichen Gebäuden und Spezialobjekten, wie zum Beispiel bei Bauernhöfen, Villen und Objekten mit grossen Baulandreserven, stösst diese Methode, mangels Vergleichsobjekte, an seine Grenzen. Daher sollte eine andere Bewertungsmethode gewählt werden.
Kennwertmethode (Benchmark-Methode):
Mit der Kennwertmethode wird, aufgrund bekannter Einheitsverkaufspreise pro m2 Nettonutzfläche oder Bruttogeschossfläche, auf den Verkehrswert vergleichbarer Objekte geschlossen. Die Kennwertmethode eignet sich bei der Immobilienbewertung vor allem für unbebautes Bauland sowie für Wohneigentum, wenn kürzlich viele Verkäufe ähnlicher Immobilien stattgefunden haben. Die Kennwertmethode setzt die entsprechend statistische Auswertung von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in genügender Anzahl voraus.
Vorteile:
– Marktnähe: Diese Methode kann tatsächliche Marktpreise sehr gut reflektieren
– Nachvollziehbarkeit: Käufer und Verkäufer können sich an realen Zahlen orientieren
– Wird meist als Kontrollrechnung verwendet
Nachteile:
– Datenabhängigkeit: Für Regionen mit wenigen Verkäufen oder stark variierenden Objekten (zum Beispiel in ländlichen Gebieten) ist die Methode wenig geeignet
– Erfordert hohe Kompetenz des Gutachters
Hedonische Methode:
Diese statistische Vergleichswertmethode, auch indirekte Vergleichswertmethode genannt, funktioniert nur bei Standardobjekten im Eigenheimbereich, zum Beispiel für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie für Mehrfamilienhäuser. Bei einer hedonischen Bewertung werden Angaben zu den Kriterien, mit denen von tausenden Immobilien verknüpft, die kürzlich die Hand gewechselt haben und die mit dem Verkaufspreis in einer Datenbank erfasst sind.
Bei Spezialobjekten, wie zum Beispiel Bauernhöfen, Villen beziehungsweise Objekten mit grossen Baulandreserven oder unterschiedlichem Renovationszustand, ist diese Methode nicht anwendbar.
Vorteile:
– Schnelle Analyse
– Tiefe Kosten
Nachteile:
– Genauigkeit der Schätzung nicht nachvollziehbar
– Es kann vorkommen, dass «Äpfel mit Birnen» verglichen werden
Ertragswertmethoden: Fokus auf Renditeobjekte
Diese Berechnung kann auf allen Objekten angewandt werden, welche einen Ertrag abwerfen. Besonders geeignet ist dies für Liegenschaften mit konstanten Erträgen und potenziellen Einnahmeströmen. Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Objekte, bei denen die zukünftigen Erträge einen wesentlichen Faktor darstellen.
Ertragskapitalisierung:
Diese Berechnung basiert auf den effektiven oder möglichen Mieteinnahmen. Die Formel berücksichtigt zudem Betriebskosten, Liegenschaftszins und Liegenschaftsausgaben. Der erzielbare Ertrag wird kapitalisiert und ergibt den Liegenschaftswert.
Hauptsächlich wird diese Berechnung bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeliegenschaften angewendet und richtet sich somit an Investoren.
Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Nettomieteinnahmen (Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten, wie Heizung, Strom und Wasser) durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz dividiert.
Vorteile:
– Fokus auf Wirtschaftlichkeit: Die Methode bietet eine präzise Bewertung für Kapitalanleger
– Bietet einen detaillierten Einblick in die finanzielle Leistung einer Immobilie
– Langfristige Perspektive: Zukünftige Einnahmen werden realistisch abgebilde
Nachteile:
– Unsicherheiten: Prognosen über Mieteinnahmen und Kosten können durch wirtschaftliche oder gesetzliche Veränderungen beeinflusst werden
– Die Berechnung eines differenzierten Kapitalisierungssatzes braucht eine Analyse von verschiedenen Faktoren (Expertenwissen)
Barwertmethode:
Bei der Ertragswertmethode wird dem Ertrag eine ewige Rente zu Grunde gelegt. Die Barwertmethode (eine der ältesten Bewertungsmethoden) hingegen, findet vor allem dann Anwendung, wenn eine zeitlich limitierte Nutzung, und deshalb mit zeitlich limitierten Erträgen, zu rechnen ist. In diesen Fällen entspricht der Ertragswert dem Barwert der jährlichen, diskontierten Reinerträge, zuzüglich des abgezinsten Restwerts. Der mit der Barwertmethode ermittelte Verkehrswert entspricht somit dem Wert des zukünftigen Nutzens, welcher das Grundstück oder die Liegenschaft in einem festgelegten Zeitraum voraussichtlich noch zu leisten vermag.
Verbreitet Anwendung findet die Barwertmethode bei der Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, oder zum Beispiel im Zusammenhang mit Berechnungen von geldwerten Leistungen aus zeitlich limitierten, im Vergleich zum Markt zu tiefen oder zu hohen, Mietzinsen.
Vorteile:
– Das Verfahren liefert ein aussagekräftiges Ergebnis zum Immobilienwert (Gebäudeertragswert) und zur Rentabilität einer Immobilie
– Besonders geeignet für Liegenschaften mit zeitlich limitierten Erträgen oder limitierter Restnutzungsdauer
– Leerstände, Baurechte, Personaldienstbarkeiten oder über oder unter Markt liegende Mietzinse können genau berechnet werden.
Nachteile:
– Die Barwertmethode setzt finanzmathematische Kenntnisse voraus und ist daher für Laien nicht ohne weiteres anwendbar.
– Der Kalkulationszins hat erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis.
Discounted-Cashflow-Methode:
Die dynamische Ertragswertmethode (auf Basis der Barwertmethode) wird vor allem bei der Unternehmensbewertung angewendet. Sie wurde für die Bewertung von Liegenschaften übernommen und entspricht in ihrer Art einer erweiterten Barwerthode. Bei der dynamischen Ertragswertmethode, auch kurz «DCF» (Discounted-Cash-Flow) genannt, steht am Anfang ein Betrachtungshorizont von 5, 10 oder mehr Jahren. Während dieser Zeitspanne werden die jährlichen Nettoerträge diskontiert. Der Restwert nach Ablauf dieses Betrachtungshorizontes, auch «Residualwert» genannt, wird grundsätzlich ewig kapitalisiert und ebenfalls diskontiert. Die Summe aller diskontierten Werte ergibt den Wert der Liegenschaft.
Diese Methode ist breit verwendet bei institutionellen Investoren.
Vorteile:
– Bei Verwendung von genauen und veränderlichen Zahlen (Erträgen und Investitionen) wird dies zu einer präzisen Bewertung
– Erhöhte Transparenz und Flexibilität
– Hohe Akzeptanz, auch international
Nachteile:
– Die Parameter für die Berechnung müssen häufig vom Bewerter selbst angenommen werden und die Genauigkeit der Bewertung wird dadurch beeinträchtigt
– Eignet sich nicht für einzelne, kleine Objekte
Sachwertmethode: Der physische Immobilienwert
Bei dieser Bewertungsmethode steht der Real- beziehungsweise Sach- oder Substanzwert im Vordergrund. Er entspricht der Summe aller Zeitwerte der auf dem Grundstück erstellten Gebäudeteile und Anlagen, inklusive Erschliessung, Umgebung, Baunebenkosten und Landanteil. Sie wird sehr häufig angewendet, insbesondere für Objektarten, welche keinen Ertrag abwerfen oder bei denen Erträge eine untergeordnete Rolle spielen, zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen, Grundstücke ohne Mietwerte, öffentliche Bauten und so weiter.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie auf Basis der Bau- und Wiederherstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Der Bodenwert wird separat hinzugerechnet. Dabei wird die Lage des Objekts bei der Wertberechnung einbezogen.
Diese Methode kann bei allen Objekten angewendet werden. Insbesondere bei aussergewöhnlichen Objekten ist diese Bewertung anzuwenden.
Vorteile:
– Substanzorientiert: Diese Methode berücksichtigt den physischen Wert der Immobilie
– Besonders bei individuell gestalteten Immobilien oder in schwachen Märkten geeignet
Nachteile:
– Vernachlässigung der Marktgegebenheiten bei Objektarten, welche Ertrag abwerfen
– Der tatsächliche Marktwert kann von den berechneten Wiederherstellungskosten abweichen
Fazit:
Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, ihrem Nutzungszweck und den verfügbaren Vergleichsdaten ab. Nicht jede Methode eignet sich für jede Liegenschaft.
Häufig ist eine Kombination aus mehreren Methoden die beste Lösung.
Sehr vorsichtig sein sollte man mit Werten, die Gratis- oder Billig-Schätzungen ergeben.
Eine professionelle Immobilienbewertung erfordert nicht nur fundiertes und realistisches Wissen, sondern auch Zugang zu aktuellen Marktdaten und Erfahrung in der Bewertungspraxis. Eine qualifizierte Fachperson kann Ihnen helfen, den optimalen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Haben Sie Fragen zur Nachhaltigkeit Ihrer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir beraten Sie gerne dazu, welche Massnahmen einen Mehrwert schaffen und worauf potenzielle Käufer am meisten Wert legen. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
