Waren Sie auch schon mal in der Situation, dass Sie eine Wohnung kündigen mussten oder stehen Sie kurz davor? Dieser Moment markiert oft einen bedeutenden Schritt im Lebensweg. Sei es aus beruflichen Gründen, wegen eines Umzugs in eine grössere Zukunft, oder schlichtweg zur Veränderung. Der Auszug erfordert eine sorgfältige Planung und Kenntnisse der eigenen Rechte. In diesem Newsletter werden wir uns eingehend mit Tipps und den rechtlichen Aspekten befassen, die Sie beim Kündigen Ihrer Wohnung beachten sollten.
Als Mieter einer Wohnung sollten Sie die wichtigsten Regelungen des Mietrechts kennen oder wissen, wo Sie sich bei offenen Fragen Hilfe holen können. Beim Thema «Wohnungskündigung» können sich dem Mieter folgende Fragen stellen, welche wir uns in diesem Newsletter zusammen anschauen und beantworten werden:
- Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?
- Wie formuliere ich das Kündigungsschreiben?
- Muss ich einen Kündigungsgrund angeben?
- Welche Kündigungsfristen und -termine gelten?
- Wann muss die Kündigung beim Vermieter eintreffen?
- Kann ein Mietvertrag ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin aufgelöst werden?
- Kann ich als Mieter fristlos kündigen?
- Wie bereite ich die Wohnung für die Übergabe vor?
- Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter bei der Wohnungsübergabe?
- Wann erhalte ich meine Mietkaution zurück?
- Welche Ämter muss ich über meinen Umzug informieren?
Beginnen wir mit der Formvorschrift für die Kündigung eines Mietvertrages. Das Gesetz schreibt für Wohnräume eine schriftliche Kündigung vor. Schriftlich heisst: eigenhändig unterschrieben – ein Fax oder eine E-Mail genügen also nicht. Die Kündigung muss nicht eingeschrieben verschickt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich aber, Ihre Kündigung entweder per Einschreiben zu senden oder ein persönliches Treffen mit dem Vermieter zu organisieren, um ihm die Kündigung persönlich zu überreichen. In diesem Fall sollten Sie den Empfang der Kündigung auf einer Kopie mit Ort und Zeit bestätigen lassen.
Hier erhalten Sie Tipps zur Erstellung eines formellen und rechtlich korrekten Kündigungsschreibens:
- Verwenden Sie eine klare und präzise Sprache
Formulieren Sie Ihr Kündigungsschreiben klar und verständlich. Vermeiden Sie übermässig komplexe Sätze und Fachbegriffe. - Nennung aller relevanten Daten:
Geben Sie im Schreiben Ihren vollständigen Namen, Ihre Adresse, die Adresse der gemieteten Wohnung sowie das Datum der Kündigung an. - Eindeutige Formulierung des Kündigungswunsches:
Lassen Sie keinen Raum für Interpretationen. Formulieren Sie den Kündigungswunsch eindeutig und klar. Verwenden Sie Sätze, wie «Hiermit kündige ich den Mietvertrag fristgerecht zum (Datum).» - Angabe der Kündigungsfrist:
Teilen Sie im Schreiben die genaue Kündigungsfrist mit. Beziehen Sie sich auf die vertraglich festgelegten Fristen oder gesetzlichen Bestimmungen. - Einhaltung der Formvorschriften:
Achten Sie darauf, dass Ihr Kündigungsschreiben alle erforderlichen Formvorschriften erfüllt. - Einschreiben oder persönliche Übergabe:
Versenden Sie das Kündigungsschreiben idealerweise per Einschreiben oder übergeben Sie es persönlich. Dieses Vorgehen dient als Nachweis für den Zugang und für die Einhaltung der Fristen. - Fragen Sie nach einer Bestätigung:
Erwähnen Sie in Ihrem Schreiben höflich, dass Sie eine schriftliche Bestätigung des Erhalts der Kündigung wünschen. - Kündigungsgrund:
Einen Kündigungsgrund müssen Sie nicht angeben.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Wohnung zu kündigen, ist es wichtig, die Kündigungsfristen und -termine einzuhalten und zu kennen. Schauen Sie daher in Ihrem Mietvertrag noch einmal genau nach, welche Kündigungsfristen und -termine Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben. Kennen Sie den Unterschied zwischen der Kündigungsfrist und dem Kündigungstermin? Als Kündigungsfrist wird die vorgeschriebene Mindestdauer bezeichnet, die zwischen dem Kündigungszeitpunkt und dem Kündigungstermin liegt. In der Schweiz gilt bei Wohnungen eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Kündigungstermin dagegen ist das Datum, auf welches die Kündigung wirksam werden soll.
Fehlt im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine und die gesetzlichen Fristen. Die ortsüblichen Termine finden Sie auf der Webseite des Mieterverbandes. Wenn in Ihrer Region kein ortsüblicher Kündigungstermin existiert, können Sie Ihre Wohnung auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (z. B. bei Mietbeginn am 1. Februar auf den 30. April, den 31. Juli, den 31. Oktober oder den 31. Januar). Kündigen Sie Ihre Wohnung erst, wenn Sie sicher sind, dass der Zeitpunkt für den Umzug in Ihre neue Unterkunft optimal ist. Eine sorgfältige Planung minimiert Stress und unvorhergesehene Probleme.
Nutzen Sie Ihre Wohnung als Familienwohnung? Falls ja, dann ist bei der Kündigung des Mietvertrages Vorsicht geboten. Unter einer Familienwohnung versteht man eine Wohnung, die von einem Ehepaar oder einem Paar in eingetragener Partnerschaft bewohnt wird. Im Fall einer Familienwohnung müssen beide Partner die Familienwohnung kündigen, auch wenn sie den Mietvertrag nicht gemeinsam unterschrieben haben. So wird gewährleistet, dass kein Partner die Wohnung kündigen kann, ohne dass die andere Person einverstanden ist.
Kommen wir nun zur Frage, wann die Kündigung beim Vermieter eintreffen muss. Das Kündigungsschreiben muss am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zu Geschäftszeit beim Vermieter eintreffen. Ausschlaggebend ist also nicht das Datum des Poststempels, sondern der Empfang durch den Vermieter. Achten Sie darauf, ob der letzte Tag vor Beginn der Kündigungsfrist auf einen Samstag oder einen Feiertag fällt. Ist dies der Fall, muss die Kündigung am Vortag eingehen, damit sie rechtzeitig beim Vermieter ankommt.
Angenommen Sie haben bereits einen Mietvertrag für eine andere Wohnung unterzeichnen können und die Daten vom Bezug der neuen Wohnung und von der Kündigung der aktuellen Wohnung überschneiden sich. Das heisst in der Regel, dass Sie als Mieter für eine gewisse Zeit zwei Mietzinse bezahlen müssen. Diese Doppelbelastung ist nicht schön und können Sie umgehen, indem Sie dem Vermieter der gekündigten Wohnung einen zumutbaren und zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen. Als Ausziehender Mieter sind Sie aber erst dann von der Zahlungspflicht befreit, wenn der Nachmieter das Mietverhältnis auch wirklich antritt. Ebenfalls von der Zahlungspflicht befreit sind Sie, wenn der Vermieter die vorgeschlagene Person ohne triftige Gründe ablehnt, der Vermieter der vorgeschlagenen Person zu lange keinen Bescheid gibt (gesetzlich zwar nicht geregelt, in der Regel aber 14 bis 30 Tage) oder wenn der Nachmieter abspringt, weil der Vermieter den Mietzins erhöhen will.
Behandeln wir noch kurz das Thema der «fristlosten Kündigung». Wenn der Vermieter Ihnen das Mietobjekt nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt übergibt oder schwerwiegende Mängel vorhanden sind, so können Sie als Mieter, mit oder ohne Ansetzen einer Nachfrist, vom Vertrag zurücktreten. Wenn ein Vermieter einen schwerwiegenden Mangel während der Mietdauer nicht innert angemessener Frist behebt, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Dabei ist zu erwähnen, dass der betreffende Mangel wirklich schwerwiegend sein muss.
Nach erfolgter Kündigung des Mietvertrages geht es um die Vorbereitung der Wohnungsübergabe. Diese ist entscheidend, um sicherzustellen, dass der Prozess reibungslos verläuft und keine Konflikte entstehen. Hier sind einige Schritte, die Sie beachten sollten:
- Reinigung:
Führen Sie eine gründliche Reinigung durch, einschliesslich Böden, Wände, Fenster (inklusive Storen und Fensterbänke), Küche und Sanitäranlagen. Achten Sie darauf, auch schwer zugängliche Stellen zu säubern. - Reparaturen durchführen:
Beheben Sie kleine Schäden, wie z. B. Löcher in den Wänden oder defekte Fliesen, um sicherzustellen, dass die Wohnung in einem guten Zustand übergeben wird. - Elektrische Geräte prüfen:
Stellen Sie sicher, dass alle elektrischen Geräte ordnungsgemäss funktionieren. Falls Reparaturen erforderlich sind, informieren Sie den Vermieter im Voraus. - Garten und Aussenbereich:
Falls Sie einen Garten oder Aussenbereich haben, kümmern Sie sich um die Pflege. Mähen Sie den Rasen, entfernen Sie Unkraut und stellen Sie sicher, dass der Bereich sauber ist. - Möbel und persönliche Gegenstände entfernen:
Räumen Sie alle persönlichen Gegenstände und Möbel aus der Wohnung, es sei denn, Sie haben mit dem Vermieter etwas anderes vereinbart. - Schlüssel und Dokumente bereithalten:
Legen Sie alle Schlüssel, Fernbedienungen und wichtige Dokumente bereit, die Sie dem Vermieter bei der Übergabe übergeben müssen. - Protokoll führen:
Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, auf dem der Zustand der Wohnung festgehalten wird. Notieren Sie vorhandene Mängel und dokumentieren Sie, dass alle Schlüssel übergeben wurden. - Heizkörper und Wasserhähne entlüften:
Entlüften Sie die Heizkörper und überprüfen Sie, ob Wasserhähne nicht tropfen. - Rauchmelder prüfen:
Stellen Sie sicher, dass alle Rauchmelder funktionieren und keine leeren Batterien haben. - Absprache mit dem Vermieter:
Kommunizieren Sie rechtzeitig mit dem Vermieter und vereinbaren Sie einen Termin für die Wohnungsübergabe. Klären Sie offene Fragen im Voraus.
Die Beachtung dieser Schritte hilft nicht nur dabei, potenzielle Konflikte mit dem Vermieter zu vermeiden, sondern trägt auch dazu bei, dass Sie Ihre Kaution vollständig zurückerhalten. Ein sauberer und gut gepflegter Zustand der Wohnung erleichtert die Übergabe und schafft eine positive Basis für zukünftige Referenzen.
Als Mieter haben Sie nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte bei der Wohnungsübergabe. Sie haben das Recht, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, welches den Zustand der Wohnung, einschliesslich eventueller Mängel, festhält. Findet die Wohnungsübergabe mit einer Immobilienverwaltung statt, wird das Protokoll vom Verwalter der Liegenschaft erstellt. Beide Parteien sollten es sorgfältig prüfen und unterschreiben. Normale Abnutzungsspuren, die durch den üblichen Gebrauch entstehen, dürfen nicht als Schäden betrachtet werden. Sie haben das Recht, dass diese nicht zu Ihren Lasten gehen. Sofern keine berechtigten Ansprüche des Vermieters gegen die Kaution bestehen, haben Sie das Recht, diese zurückzuerhalten. Die Rückerstattung der Kaution muss innerhalb einer Frist von 30 Tagen erfolgen. Verzögerungen bei Rückerstattungen der Mietkaution treten dann ein, wenn Schäden am Mietobjekt gefunden wurden oder es ausstehende Mietzinszahlungen gibt. In diesem Fall kann der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen. Er muss Ihnen aber transparent mitteilen, wenn er beabsichtigt, Teile der Kaution einzubehalten.
Nicht zu vergessen ist, dass bei einem Umzug verschiedene Ämter benachrichtigt werden müssen. Hier ist eine Checkliste, welche Ämter und Institutionen Sie über Ihren Umzug informieren sollten:
- Gemeinde
- Strom-, Gas- und Wasserversorger
- Finanzamt
- Krankenkasse
- Strassenverkehrsamt
- Telekommunikationsanbieter
- Versicherungen
- Familienausgleichskasse (bei Kindergeldbezug)
- Schule oder Universität
- Banken
- Abonnementdienste (z. B. Zeitungen)
- Schweizerische Post
Vielmals gehen solche Sachen vergessen. Deshalb: Beauftragen Sie die Schweizerische Post mit einem Nachsendeauftrag, um sicherzustellen, dass Postsendungen an Ihre neue Adresse weitergeleitet werden.
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